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預售案在等待建照核發前，雖然搭建好接待中心，但廣告尚未發布，令人好奇如何掌握開賣時間？對此過來人提醒，預售市場其實有所謂的「業界潛規則」，你我認為買到的優質物件，或許是別人篩選後的結果！

民眾在Ptt論壇發文，提到今年打算買房，想在生活圈內找預售屋，但首購缺乏經驗，想來想去只剩上網搜尋，好奇還有什麼方法能掌握預售屋開賣的時程？

文章吸引網友留言，有人認為直接聯繫建商會是好方法，還提醒「直接私訊建商，有電話直接打電話，建議主動出擊，等通知就輸慘了」，還有人建議沒事就多看路邊的賣房廣告，可以走進接待中心索取資料，讓對方認為自己是潛在客戶，後續有機會收到更多建案消息，還有人認為可以加入房市社群，不定期會有人分享最新資訊，同樣是掌握消息的方法。

不過也內行人坦言，預售屋市場其實有一套「業界潛規則」，就是建商會優先聯絡VIP客戶或是熟客，讓特定對象選購一輪之後，才把剩餘的產品拿出來銷售，還提到「你先買第一戶，之後要推案前就會通知你」、「是真的，建商會優先通知舊顧客，記得買房群組內，會有人分享最新消息」、「我之前獲邀參加某建案的VVIP潛銷，比正式銷售早一天，才中午去看28戶兩房已剩下不到20戶，結果到隔天一般買家首賣，已經剩下5戶，這不是VVIP挑剩的是什麼？」

▼購賣預售屋，還是有很多眉角。（示意圖／pixabay）

住展雜誌發言人陳炳辰表示，上網尋找預售屋產品，該步驟是一般首購族的直覺反應，但只能初步理解區域房價，而且網路上有些推薦產品，背後都有置入行銷，未必能真實反映預售屋的優缺點，必須實際走訪設定好的地點，親力親為才能紮實掌市場脈動。

他建議，如果不清楚預售屋的市場動態，可以走訪各接待中心，並且與代銷打好關係，讓代銷對自己留下印象，一旦未來有新的預售屋開賣，或許會提早想到自己並且通報消息，但重點仍是自己要勤做功課，平常就要多接觸房市資訊，才有更多機會抓住出手時機。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

文／蔣巧薇

近年全台百貨商場、購物中心遍地開花，微風集團昨（16）日公告，預計2024農曆年間將插旗基隆，將開幕「微風東岸」。基隆市政府也證實，因基隆市東岸停車場及商場經營合約將到期，微風集團將以ROT方式參與，年限最長20年，投資約2.5億元，商場營業面積約1,800坪。

基隆東岸商場目前由大日開發公司營運，因合約將屆滿，基隆市府採促進民間參與公共建設方式進行招商，由微風集團拿下未來20年的營運權，將於2月1日首度跨出台北市，正式進駐基隆市區，並採ROT方式營運。

基隆市長謝國樑表示，基隆市東岸立體停車鄰近基隆廟口、海洋廣場，地理位置佳，微風集團的進駐將帶動基隆經濟發展，並有效結合市區廟口商圈及海港周圍廊帶，未來將會為市民提供更多元的購物選擇。

微風集團總經理高銘頂說明，「微風東岸」位在基隆市中心，是許多觀光客的必經之地，未來地下4層樓仍保留地下停車場，1樓至4樓將會有連鎖餐廳與時尚品牌進駐。預計商場劃分為零售、餐飲、娛樂等區域，風格將介於高檔精品百貨與現有商城之間。也會運用大廣場空間，舉辦各類藝文活動。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台中市2023年增3.15萬人，家戶數增2.5萬戶，台積電中科擴廠，人口紅利與剛性需求撐盤，讓開發商更積極佈局台中。鄉林集團董事長、商總主席賴正鎰2024年1月17日指出，台中市政府調漲2024年的公告現值，2023年才配地的13期重劃區公告現值漲幅達58.82％居全市之冠，其次為14期的45.71％，讓土地買賣及容積轉移的成本大增，將會墊高水湳經貿園區、13、14期的房價，也讓人感受新興重劃區在短時間的爆發力。

賴正鎰表示，台積電1.4奈米落腳中科二期基地，水湳經貿園區開發等台中重大建設與投資陸續到位之外，也需要有後續建設資源跟上。他提出中部建設亟待落實之五大建言，(一)捷運藍線往西延伸到南投草屯，往南延伸彰化，以及另一條從清泉崗串連到台中火車站的捷運，都要加速推動，打造中彰投生活圈。(二)清泉崗中部國際機場要再擴建，因應持續擴增的國際航班起降需求，才能符合凸顯為國際機場的規模。(三)中台灣觀光計畫應儘速規劃與執行，加速回復疫前的熱絡水準。(四)加緊推動總部經濟，吸引更多大企業到台中設立總部，讓經濟和稅收共同起飛。(五)興建中的台中水湳會展中心要趕快完工運行，助力大台中產業行銷和會展經濟。



賴正鎰指出，過去3年疫情期間，各國印鈔撒錢補貼，造成全球通膨，美元大幅增息，吸走美金，多國貨幣大幅貶值，所幸疫情減緩，通膨改善，美國不再升息，加上景氣與就業率好轉，台灣利率也可望維持在2％左右，2024年元月總統選後，政策明朗化有利房市築底復甦。



根據統計，台中市人口紅利增長快速，2023年底全市總人口數已達284萬5,909人，較2022年約增3.15萬人，以此增長速度，外界預估2028年可望突破300萬人的大關。人口移居台中為房市挹注源源不絕的需求，尤其科技族群領軍，躍為剛性需求的主要購屋客層，中科效應儼然成為房市引擎。



賴正鎰表示，台中和桃園挾著年輕人口多，家戶購屋比向來居六都前二名，2023年也不例外，比對2023-2022年資料，在平均地權條例修正案及利率、房價雙漲壓力下，除了台南市之外，全台家戶購屋比都較前年衰退；其中桃園市家戶購屋比4.67％居六都之冠，台中家戶購屋比4.5％緊追在後，買氣紅不讓。(詳如附表一)



家戶成長熱區在哪裡？以台中市各區來看，家戶購屋比最高前五名是梧棲、中區、南屯、北屯及烏日。海線房市大力崛起緊追，梧棲挾著捷運綠線及未來捷運藍線的軌道經濟發酵，搭配市府積極規劃港市合一，打造台中海線區域為更宜居環境，建商也大規模造鎮推案，在台中市區新屋房價每坪動輒50-60萬元起跳情況下，海線房價還找得到30-35萬元單價產品，吸引首購族搶進，在新成屋交屋潮助攻，年增率達155％居各區之冠。(附表二)

他說，這二年多來房市受政府八波打房政策，加上工料雙漲及通膨影響，呈現跳漲現象，房價似乎完全回不去！賴正鎰忍不住感嘆「台中3年前平均每坪單價20多萬元，現在市區多數建案開價是60多萬元，水湳及13、14期重劃區甚至有9字頭，他真的覺得不可思議，但客人還是可以接受！



他指出，有的開發商前三年買入不少儲備土地，「土地吃飽飽」，但2023年在政府打炒房情況下，推案更為保守，2023年下半年土地好不容易土地價格已經鬆動，但台中市政府標準地價評議委員會剛調高2024年公告現值，全市漲幅4.36％，公告土地現值占市價百分比達90.61％。全市以13期重劃區公告現值漲幅達58.82％最高；14期重劃區45.71％次之，單元四38.52％居第三、單元十二的漲幅也有13.86％。



他感慨，公告現值是政府課徵土地增值稅的依據，影響所及還有房地合一稅、遺贈稅等稅賦，以及開發商購買容積移轉的成本都會跟著調高，一旦土地成本上揚、房價根本降不下來。



多數開發商萬萬沒想到會遇到工料雙漲，來得又急又狠，加上央行的購地貸款18個月動工的限制即將到期，促使口袋深的開發商在2023年Q4趕著進場推案，但也有部分開發商不想承受壓力，雖釋出土地，但也沒降價求售，使得地價短期內仍有撐。



他透露，台灣碳交易最快將於2024年7月啟動即將課徵碳費，營造廠與開發商都接到原物料，像是水泥廠的預告2024年將調價的正式通知，漲幅約15％，預估將影響房價3至5％。因應COP28政策，鄉林現已投入200、300萬元預算，跟政府同步，進行內部的碳盤查，提前部署因應。



賴正鎰說，展望新的一年，總統大選剛剛塵埃落定，新執政者一定會端出與居住、房市有關利多政策，鄉林看好中台灣購屋的剛性需求不減，目前規畫中雲林斗六的預售新建案，預計農曆年後推出，此外也鎖定中科高科技客群，計畫在台中海線、機捷特區、13、14期、單元二、四、五等新興重劃區，彰化市及員林市等地區也派專人獵地，2024年至少在中部地區還會買入三塊土地推案。鄉林建設2023年12月合併營收9780.6萬元，年增29.25％；全年營收37.78億元，年增184％，營收相當穩健。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

文／朱福山

都會城區發展多朝「大眾運輸導向型發展」目標前行，不僅帶動周邊交通及生活機能發展越趨成熟，更有望因捷運聯開案而吸引大型開發商的進駐，以台中捷運綠線通車將滿3周年，運量日漸走高為例，不只站區周邊陸續出現明顯房價漲勢，更帶動總投資金額達百億元的聯開案。

吸冠德、日勝生插旗

根據統計，台中捷運綠線不僅去年12月平均運量已突破4.4萬人次、單月運量更已突破120萬人次。蓬勃的軌道經濟發展，帶動總投資金額達百億元的綠線7座聯開案，吸引冠德、日勝生等北部重量級建商挾巨資與豐富經驗前來插旗，使共構開發基地行情看漲。

繼台中捷運首個聯合開發案「文華高中G8站」完工後，當前四維國小G5站、文心崇德G6站、文心櫻花G8a站、市政府G9-1站、市政府站G9-2站、南屯G11站等6座台中捷運綠線聯開案，預估總投資金額約達301.3億元，且當中5站皆已招標成功。

目前僅剩緊鄰國泰置地廣場、且區位條件與G9-1相當的市政府站G9-2站準備接續招商，這個台中捷運綠線最後的聯開案，被看好潛在商機無限，且與G9-1未來有望成為矗立台中市核心區域的「雙子星大樓」，未來各站點周邊不僅能以捷運作為核心據點來發展周邊經濟，也能打造多方位機能的捷運生活圈。

其中，四維國小G5站的聯開案大樓也已正式開工動土，為中捷土地開發首案全棟規劃店舖及辦公室的商辦大樓，後勢看漲，受到不少重視機能性、同時追求質感居家生活的剛需族矚目。

北屯首見大面寬建案

看好這樣的軌道經濟未來性，近期大鑫開發建設就於捷運綠線四維國小站旁，正對面北屯公園第一排角地，打造北屯區首見8米大面寬玻璃落地窗的新推案『琢寓』，該案除坐落城心雙商圈的黃金地段外，生活機能及學區皆近在咫尺，再加上交通的便利性，頗受市場關注。

此外，豐邑機構同樣鎖定捷運利多帶來的前瞻發展性，以及成熟發展都心商圈的便捷性，近期推出緊鄰捷運文心崇德G6站的新案『文心O’Live』，該案與風靡全球的Ten Thousand Coffee精品咖啡合作，實價登錄揭露目前最高達每坪68萬元，平均成交價則落在60至68萬元區間，話題不斷。

購屋熱回歸都心段

住展雜誌發言人陳炳辰指出：「台中經濟與建設發展密不可分，這也使得購屋熱點再次回歸聚焦於坐享各項便捷機能的都心地段」，包含大鑫、亞昕、惠宇、聯聚等品牌建商，近期回歸市中心所推出的個案皆上看6字頭以上，受到熱烈關注。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

實體店面逐漸復甦，實價登錄顯示，去年11月中山區南京東路二段一處66.14坪店面，成交總價1.68億元、單價254萬元，是去年店面單價第8高交易，新買家是兩位自然人，目前該店面由連鎖藥妝店經營中。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，店面市場受到疫情干擾，近年交易單價難見過去高價紀錄，不過，疫後內需旺盛，零售業和餐飲業加速展店腳步，促成不少中型店面交易。

除了自用店面之外，尤其現有零售通路承租，更增添投資人信心。

以南京東路二段的店面來說，近雙捷運交會的松江南京站，商業機能發達，上下班人潮多，加上連鎖藥妝通路穩定承租，所以讓新房東心動入手。

台灣房屋集團趨勢中心統計，2023年台北市樓店交易單價前10名，分別在信義區3筆，中山區3筆，大安區2筆，中正區1筆，內湖區1筆。其中由信義路四段的店面以單價395萬元奪得冠軍。

信義路四段店面自2020年空置3年，2023年9月以單價395萬元奪得冠軍，目前診所開業中。

第二名是五分埔店面，單價393.4萬元，由服飾零售業經營中；第三名則是開封街店面，買方以總價6400萬元，單價354.2萬元，目前由連鎖小吃店營業中。

北市十大店面 老屋占８筆

張旭嵐指出，前10名店王中有8筆都屬於高屋齡店面，凸顯店面的價值在於路段機能、商圈人潮，而非屋齡屋況。

信義路四段店面創去年最高單價，屋齡已達51年，該區段劃定都更單元已獲核准，因此在都更前可以出租賺投報，後續還有改建效益，才會創下高價。

第一建經研究中心副理張菱育指出，目前店面約可貸款6~7成、無寬限期。精華地段店面具備抗跌保值效益，在通膨時代，對店面置產族來說，將資金投入店面市場，不僅可以自用或收租，長期還有增值、抗通膨機會，因此人流高、價格合理的店面，相當受到置產族青睞。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

總統與立委選舉終於落幕，執政黨在三腳督競爭優勢下繼續執政，惟立委三黨不過半，未來的政策制定在朝小野大的局面下，勢必要透過政黨協商。針對大選後局勢對全台房市走勢影響，房市趨勢專家李同榮預測新政府將有「三守」、「四變」政策，以及房市產生「五種結局」的影響。

「三守」包括「保守控管房產市場」、「延續蔡英文補貼政策」、「持續對預售採禁轉約束」，另外「四變」則是包括「打房政策大轉彎」、「居住正義大變革」、「住宅政策大翻修」、「區域資源分配大調整」等四大變革。

李同榮指出，此次大選結果，執政黨雖繼續執政，但立院三黨不過半，朝小野大將會影響整個財經政策的發展，依賴清德總統過去不輕易妥協的個性，恐怕會引來政策推動不易的內憂，加上兩岸關係持續惡化的外患，政經局勢將有一段內憂外患的不穩定局面。另一方面，此次大選結果，執政黨在年輕選票上大幅流失，居住不正義民怨持續升高，住宅政策徹底失敗，人謀不臧，將是未來新政府必須要大幅改革調整的重心。

李同榮指出，預期賴政府也會致力檢討房價高漲的民怨所在與年輕人選票大幅流失主因，預料新政府對房產政策也會有四項重大變革，包括「打房政策大轉彎」、「居住正義大變革」、「住宅政策大翻修」、「區域資源分配大調整」等四大變革。

（一）打房政策大轉彎：蔡英文後四年任內是歷年總統打房最頻繁的一屆，也是最無效的一屆，完全抓不住高房價核心問題所在，各部會爭功打房、亂箭齊發、毫無章法，當然成效有限。而打房狠招「禁止預售轉售」也只是暫時壓制短線投資，若無有效長線政策，恐怕不利房市長期發展。因此，蔡政府的打房政策將會受新政府深度的盤點與檢討，尋求政策徹底改善方針。

（二）居住正義大變革：年輕人買不起房、租不起房，成為高民怨所在，也是年輕人選票大幅流失的破口，新政府若想繼續執政八年，勢必費盡全力，在年輕人居住正義上提出大力的變革，除補貼政策外，租賃黑市與政策的敗壞不能視而不見，社宅數量的實質性增加，絕不能依照蔡英文的包租代管政策，把補貼政策魚目混珠充當社宅數量政績，虛偽造假的政績，年輕人當然一點感受都沒，這也是選票大幅流失主因，新政府應引以?鑑。

（三）住宅政策大翻修：炒作是果不是因，房價高才會有炒作市場，抑制房價不能依賴打炒房政策，要從國土規劃、交通建設、擴大都會、廣建社宅、稅制革新等五大核心因素著手，因此，賴政府的住宅政策若不從根本核心因素著手大翻修，只求短線抑制措施，勢必仍然會功敗垂成。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

內政部2024年1月15日發布2023年第3季房價負擔能力指標，本季全國房貸負擔率為42.25％，較上季微幅上升0.16％，較2022年同季上升1.7％。內政部表示，本季主要受到中位數住宅價格上升，導致購屋負擔微幅加重；但因可支配所得上升，再加上政府於2023年8月起實施新青年安心成家貸款方案，使得本季新承做房貸利率下降，有助於減輕自住民眾實質購屋負擔。

內政部說明，房貸負擔率為計算中位數所得家庭購買住宅時，每月支付房貸金額占家戶可支配所得的比率，藉此反映購屋房貸負擔情形。本季因全國中位數住宅價格較上季上升1.35％(由888萬元升至900萬元)，使負擔率增加0.57％；但本季中位數家戶可支配所得略為上升0.94％(由90.43萬元增加至91.27萬元) ，使得負擔率減少0.39％；再加上五大銀行新承做房貸利率降至2.088％，支付房貸金額減少，使得負擔率減少0.02％。經綜合計算，本季負擔率較上季微增0.16％。



在本季6都房貸負擔率部分，其中新北市55.35％，較上季微幅下降0.06％；台南市為40.67％，較上季下降0.27％；台北市及台中市分為67.13％及50.32％，較上季分別上升0.59％及 0.79％；另桃園市及高雄市則分別為34.68及39.74％，也較上季分別微升0.07％及0.16％。



6都以外縣市，其中嘉義縣、屏東縣、基隆市的房貸負擔率維持低於3成，民眾房貸負擔較輕；其他縣市房貸負擔率則多界於3成至4成間，其中新竹縣、雲林縣、花蓮縣、澎湖縣及金門縣本季負擔率較上季微幅下降，購屋負擔略為減輕。整體而言，本季房貸負擔率變動不大，變動幅度大多在1％以內。

台灣總統大選落幕了，選舉結果出現一個政治新格局，國會三黨不過半，未來新政策都需要政黨間合作，才有落實的機會。不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會(房仲全聯會)表示，從三黨候選人對住宅與不動產的政見來看，三黨政見大同小異，只有程度不同。因此未來這些政見將很快得到多數立委認同，政策較無不確定與搖擺的問題，相對其他產業，不動產業後市相對穩定樂觀。但樂觀中卻藏隱憂，藏有些許不安因子，需要注意。

房仲全聯會不動產智庫總會長林金雄表示，這次三黨住宅政見最為一致的就是「大力蓋」社會住宅，只有數字的不同而已，以賴清德副總統的百萬社宅最為高標，其中包含25萬戶直接興建，未來還要透過市地重劃與區段徵收取得更多社宅用地。



只是現今缺工處處又要低碳環保，與民爭工爭料，恐會推高營建成本，讓房價更難下降。而透過重劃與區徵取得社宅用地，也會墊高開發成本與提高土地標售價格，在在都使房價更難以下降。



另外，三黨也都相同的政見便是青年優惠貸款，林金雄總會長指出，這雖幫助有剛需的年青人提早購屋，但長期年青人是否有能力還款？也終將會成為不動產市場的新風險因子。最後是，三黨都提倡「大力補」貼租金的政策，這也會讓業者與房東更有底氣堅持房價，不會輕易被政府的打房政策所撼動。

房仲全聯會不動產智庫委員、逢甲大學土地管理學系教授陳建元表示，這些「大力蓋」與「大力補」的政見都是持續既有之政策，但都是短期、治標型政策，未來若續實施，將會形成市場價格僵固性的副作用，甚至還有促使成本面推升通膨的壓力，將進一步擴大價量背離的市場走勢，對不動產市場長期發展而言並不健康。這樣的短多長空之格局，恐會是不動產業最大的隱憂。



因此，房仲全聯會理事長王瑞祺表示，希望藉此次選舉產生的政治新局，能有較為長期與具遠見的政策規劃，政策能強力穩定土地價格，不要再讓成本面與政策面去推升房價，這才是新政府最應該著力的地方。

房仲全聯會不動產智庫認為，政府反而應該是扮演 「大力公」的角色，也就是大力強化公權力，其一是要堅持公權力的執行，讓土地開發與糾紛處理不再曠日廢時，才可望加速都更與重劃的進度，避免不必要的成本堆疊。其二是以公權力協助中小業者數位轉型，解決缺工問題與提升數位化程度，降低營建與營運成本，才有辦法協助政府建設並管理上百萬之社宅。



王瑞祺理事長也表示，三黨的住宅政見將使未來房地產市場朝向租管售一體的潮流方向走，但不動產市場法規面仍需適度的因應與整合，這就需要未來三黨在立院合作，共同創建合理房地產市場結構，避免成本堆疊與不當轉嫁，房屋市場才能走上短多長也多的格局。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

2024年總統大選落幕，選前一年總會引起國人關注，選後的政策推行也會牽動市場，觀察歷屆總統大選前、後年及選舉當年的買賣移轉棟數，大部分成交明顯提升是在選後一年。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，賴蕭配以延續蔡政府的居住正義政策，從推動囤房稅2.0、協助百萬租屋家戶到精進青年安心成家貸款，整體住宅市場狀況變化不大，2024年房市維持穩定基調。

房市信心，隨政策起伏



通常總統大選前半年通常會讓國人注意力集中於選戰，不過根據內政部數據，過去7次總統大選中，僅3次選前一年的買賣移轉棟數低於選舉當年，近幾年房市受衝擊最深的原因，除了1997年金融風暴，莫過於房地合一1.0，從2015年預告上路到2018年，連續4年都不到30萬棟。



大家房屋企畫研究室總監郎美囡表示，經濟重創及政策打房最直接影響市場信心，房市交易量反應明顯，但這次總統大選前因去年8月新青安貸款啟動，為低迷的房市打了一劑強心針，全台買賣移轉從9月份開始單月年增率都是2位數成長，房市在2023年下半年谷底回升，且新青安貸期限至2026年7月，持續強化首購、小資族的進場意願。



全球變因難預料，整頓財務找時機



郎美囡指出，政府推動房市健全已祭出一連串不動產選擇性信用管制及平均地權條例、房屋稅、房地合一稅等修改，2024年對於打炒房政府應延續既有政策，推測政策面的衝擊將放緩，惟全球通膨問題及戰爭的不確定因素影響終端需求，或多或少牽動我國經濟，若無重大衝擊，2024年買賣移轉可望守住30萬棟。

內政部發布2023年第3季住宅價格指數，本季全國住宅價格指數為133.18，指數再創歷史新高，較去年第二季上漲1.82%，較2022年同季上漲5.42%，雖然房價再創歷史新高，不過年增率已經連5季下滑，顯示房市漲勢持續趨緩。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去一年房價漲幅趨緩，但年增5%的房價漲幅也相當有感，影響主因包括通膨帶動物價與房價，加上市場上供需狀況可能比較緊張，另一方面除了囤房稅政策外，短期內房市並無強力調控政策，選後房市不確定干擾因素解除，房市表現還是回歸供需等基本面。

在六都方面，新北市住宅價格季指數為127.56，季增2.35%，年增5.47%；北市住宅價格季指數為115.31，季增0.96%，年增1.5%，在六都之中表現最為平穩。

桃園市住宅價格季指數為 138.45，季增2.7%，年增7.59%；台中市住宅價格季指數143，季增2.14%，年增5.84%；台南市住宅價格季指數為145.61，季增1.53%，年增4.60%；高雄市住宅價格季指數為133.64，季增0.69%，年增2.35%。全國及六都住宅價格季指數都呈現上漲走勢。

曾敬德表示，雖然央行利率連五升息，加上平均地權條例修正，房市逐漸轉為健康的自用市場，不過房價過去一年仍持續年增表現，反映市場供需狀況可能還是偏緊，2024年則需要觀察碳價對於房市影響，另外選後去年延後推案的個案，可能在329檔期推案，可觀察329檔期個案的銷售反應。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】