桃園工業地,桃園工業土地,桃園工業用地

看好市場游資多可帶動房市後勢的萬群地產董事長、不動產代銷公會全聯會理事長謝坤成明確指出，「現在房市可說走向多頭，什麼產品都賣得好，除了豪宅以外，且全台灣都很好，除了台北市！」

「台北市」、「高總價豪宅」成了這波看多者心中難賣的代名詞，馨傳不動產智庫執行長何世昌認為關鍵原因有二，一是北市房價高漲至遇到銷售瓶頸，二是所有政策都在打擊高總價豪宅，光是豪宅限貸令，買豪宅得先拿出6成自備款，更不用談《平均地權條例》新制的私法人購屋許可制、換屋族限貸令等。

加上財政部日前發布「112年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，降低豪宅認定標準，擴大課稅對象，也傳央行正在評估是否跟進。鄉林建設董事長賴正鎰就痛批，若財政部與央行接連下修豪宅標準，不僅加稅墊高成本，將來建商為了讓換房者買得起房並順利貸款，只能推更小坪數房子。

台灣房屋就曾統計，全台住宅面積較10年前縮水11.18坪，北市每成交4戶就有1戶是15坪以下的小宅。而本刊委請591房屋交易網針對新建案進行統計發現，目前六都在線銷售建案，扣除推案戶數過低的行政區後，六都整體待售率以台北市最高，達46％，新北市待售率約30％，桃園市待售率約32％，台中市約36％，台南市待售率40％，高雄市待售率約43％。

591房屋交易網新聞公關組組長林哲緯分析，雖然大選等利空出盡，但在高房價、政策打炒房等隱憂浮現下，新案買氣並未如預期般遍地開花，反而是偏向個案表現，尤其是低總價、小坪數等產品更是相對吃香。

以待售戶數最多的新北市來看，雖然推案水位高，但受惠北市買盤外溢及價格等優勢下，整體待售率3成卻是六都優等生。若以待售率低最低的新店、新莊及林口等地來看，其共同特色就是買盤旺盛且房價符合區段身價。

以新店區為例，當地發展已久，擁有七張、大坪林等多個成熟生活圈，近年又有央北重劃區、安坑輕軌等議題，新案選擇極多，可滿足首購、換屋等各種客群，因此即便整體供給戶數突破5千戶並不算低，但賣壓卻僅存985戶，待售率僅19%。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

「坦白說這樣的銷售速度，完全超出我們的預期。」上週三，位於台積電高雄楠梓廠9分鐘車程的預售屋「橋科大極」舉行記者會，現場擠滿媒體記者、已購客、網紅部落客等，場面盛大。

據了解，該案本來規劃在329檔期正式公開，誰知道去年10月底開賣至今，短短4個月，五百多戶賣到僅剩6戶，目前實價登錄已揭露三百多戶，郡都集團董事長兼任執行長唐承直言意外，並說過去1個建案正常銷售期平均落在1年至1年半。

負責銷售該案的甲山林廣告總經理張境在透露，「接待中心還沒蓋好，就去化一半。」許多北客南下，除了受益於台積電設廠效應外，看到相對北部低的三字頭房價是熱賣原因之一。

不只是高雄，其實早在去年底總統大選結束後，歷經政府接連出重手進行信用管制、祭出打炒房政策後，低調許久的房市就不斷有看似回暖的訊號。

首先，從最新公布的1月買賣移轉棟數來看，六都交易量合計近2.5萬棟，是自2022年3月以來單月最高，創下22個月新高紀錄，年增近1倍。至於房價，在建築成本居高無解下，內政部發布的去年第三季住宅價格指數，全國為133.18，再創歷史新高，季增1.82％、年增5.42％。

從第一線市場觀察，過去兩三年，多數轉趨低調或選擇延後推案的建商，也在選後揮別陰霾，如甲山林董事長祝文宇就在集團尾牙豪氣宣布，雖有選舉因素，不過甲山林仍交出史上最好成績，2023年銷售達一千一百多億元，有信心今年會更好。

國泰建設也低調向本刊證實，自家和日本三井集團合作、位於新北市中和的預售屋「Meta Park」，自1月5日開賣至2月下旬，總計四百多戶，已銷售7成多，二房格局早已完銷，副總經理林清樑坦言，「銷況確實比預想得好。」

同樣位於新北市，選後北台灣第一個起跑、由科達建築在板橋區推出主打低總價小豪宅的「琢真文化」，董事長賴建程透露，未公開就預約逾500組，看好低總價產品，有望第一季完銷。

鄉林建設董事長賴正鎰也說：「選後案場來客量突然大幅上升，過去1週來10組客人，現在倍增到20組。」他認為是消費者預期房價很難下跌，導致買氣暴增。

近年轉進建設業的代銷南霸天、上揚國際暨清景麟建築團隊董事長林聰麟，2年前因《平均地權條例》修正案等打炒房措施放緩推案腳步，也在年前宣布：「今年自建案總銷金額約700至800億元，是有史以來新高紀錄。」

更令人咋舌的，當屬興富發在高雄大順商圈推出的預售屋「孟學苑」，去年底開放接待預約客，總計933戶，3天半被搶訂一空，彷彿重現疫後全台排隊買房熱潮。市場人士指出，該案鄰近大順商圈開發案，加上推出低首付優惠付款方案熱銷，根據實價登錄資訊，該案已揭露案件平均單價逾4字頭，超出當地市場行情。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

2024開春，房市好消息不斷，建案熱銷、建商們信心十足，猶如重回全民排隊買房的大多頭時代。不過，實際情況是「房市體感溫度熱，但非全面性大熱」，低首付、低總價的小宅仍是市場主旋律，高總價住宅在政策打壓下曲高和寡，房市多空糾纏交戰。專家們建議，有自住需求的購屋族可以勇敢進場，但要睜大眼慎選適合自己的好宅。

「坦白說這樣的銷售速度，完全超出我們的預期。」上週三，位於台積電高雄楠梓廠9分鐘車程的預售屋「橋科大極」舉行記者會，現場擠滿媒體記者、已購客、網紅部落客等，場面盛大。

北客南下 高雄瘋搶房

據了解，該案本來規劃在329檔期正式公開，誰知道去年10月底開賣至今，短短4個月，五百多戶賣到僅剩六戶，目前實價登錄已揭露三百多戶，郡都集團董事長兼任執行長唐承直言意外，並說過去一個建案正常銷售期平均落在1年至1年半。

負責銷售該案的甲山林廣告總經理張境在透露，「接待中心還沒蓋好，就去化一半。」許多北客南下，除了受益於台積電設廠效應外，看到相對北部低的3字頭房價是熱賣原因之一。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台灣房價現況有多驚人！根據《591實價登錄》統計，六都與新竹縣市各行政區2019年與2023年房屋成交總價中位數變化，全台一共有18個行政區房價衝上千萬大關，包括泰山、樹林、汐止、三峽、五股、八德、桃園、蘆竹、龜山、寶山、新埔、北屯、烏日、東區、西屯、安南、鼓山、仁武，其中又以新北市減少5個行政區最多，讓雙北購屋族只能望屋興嘆，反觀高雄仍有超過25個行政區總價在千萬以內，六都與新竹縣市內最多。

591房屋交易網分析，六都與新竹縣市中唯獨北市房價皆維持千萬以上，千萬內的行政區又以新北市減少最多，上榜的區域分別為泰山、樹林、汐止、三峽、五股，房價則在1098~1250萬元間，這些行政區近年在軌道議題加持下，總價突破千萬水準，像是五股、泰山的五泰輕軌、三峽捷運三鶯線、樹林捷運樹林線、汐止捷運汐東線等建設題材，替區域房市帶來大利多，導致當地房價飛漲。

接著桃園經過五年則有4個行政區房價晉升千萬以上，包括八德、桃園、蘆竹、龜山，總價分別在1020~1116萬元間，上述四區緊鄰新北，除了接收雙北外溢買盤外，區域內重劃區大量推案，帶動房價高漲，像是八德八擴重劃區、龜山A7重劃區、蘆竹A10山鼻重劃區，以及桃園小檜溪、經國、中路等多個重劃區交易密集，房價在五年間皆已脫離小資購屋選擇。

近年房價瘋漲的新竹，除了竹北與東區房價原先就超越千萬門檻，2023年連同寶山鄉與新埔鎮也加入千萬俱樂部，總價分別為1174、1120萬元，寶山緊鄰東區，該區在造鎮案「宏道新竹帝寶」推波助瀾下，連帶中古屋也攀上4字頭，區域行情水漲船高，而新埔則鄰近竹北，吸引竹科外溢買盤，交易集中在田新重劃區及新埔市區。

台中五年內也有4個行政區躍上千萬門檻，分別為北屯、烏日、東區、西屯，房價在1028~1128萬元間，房屋單價也皆由2字頭突破3字頭，台中近年受惠台商回流，整體房價上揚，加上首條捷運通車後，帶動沿線的北屯、西屯、烏日房價上漲，而東區則在三井LaLaport開幕後，替區域房市注入活水。

最後，南二都目前僅有三個行政區突破千萬元，分別為台南安南、高雄鼓山與仁武，2023年房價在1015~1255萬元間，安南受惠北外環道路完工後將縮短與南科距離，吸引不少南科新貴購屋，加上「商60」副都心議題帶動，成為台南第一個房價站上千萬水準的行政區。而高雄則有鼓山與仁武，前者地段精華，包括豪宅林立的美術館特區與農16特區，成為高雄房價領頭羊，而後者因房價較鄰近的左營、三民低，磁吸周圍外溢人口，以及工業區就業人口支撐，在大量人口紅利下，揮別小資區域。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

首購買房預算常鎖定在千萬內，不過近年來選擇愈來愈少，根據《591實價登錄》統計，七都各行政區2019年與2023年房屋成交總價中位數變化，全台一共有18個行政區房價衝上千萬大關，包括泰山、樹林、汐止、三峽、五股、八德、桃園、蘆竹、龜山、寶山、新埔、北屯、烏日、東區、西屯、安南、鼓山、仁武，其中又以新北市減少5個行政區最多，讓雙北購屋族只能望屋興嘆，反觀高雄仍有超過25個行政區總價在千萬以內，七都最多。

591房屋交易網分析，七都中唯獨北市房價皆維持千萬以上，千萬內的行政區又以新北市減少最多，上榜的區域分別為泰山、樹林、汐止、三峽、五股，房價則在1098~1250萬元間，這些行政區近年在軌道議題加持下，總價突破千萬水準，像是五股、泰山的五泰輕軌、三峽捷運三鶯線、樹林捷運樹林線、汐止捷運汐東線等建設題材，替區域房市帶來大利多，導致當地房價飛漲。

桃園經過五年則有4個行政區房價晉升千萬以上，包括八德、桃園、蘆竹、龜山，總價分別在1020~1116萬元間。近年房價瘋漲的新竹，除了竹北與東區房價原先就超越千萬門檻，2023年連同寶山鄉與新埔鎮也加入千萬俱樂部，總價分別為1174、1120萬元。

台中五年內也有4個行政區躍上千萬門檻，分別為北屯、烏日、東區、西屯，房價在1028~1128萬元間，房屋單價也皆由2字頭突破3字頭。

南二都目前僅有三個行政區突破千萬元，分別為台南安南、高雄鼓山與仁武，2023年房價在1015~1255萬元間。高雄則有鼓山與仁武，前者地段精華，包括豪宅林立的美術館特區與農16特區，成為高雄房價領頭羊，而後者因房價較鄰近的左營、三民低，磁吸周圍外溢人口，以及工業區就業人口支撐，在大量人口紅利下，揮別小資區域。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近期，台中市政府公告將標售第13期大慶及第14期美和庄市地重劃區內123筆抵費地，標售底價總金額也逾新台幣200億元，預定於2024年3月7日開標，一件看起來各縣市政府都在做的事，卻引來建商、甚至中央的反彈，市場人士指出，高雄、台南市政府標售抵費地造成建商搶標的事件時有所聞，卻沒有見到內政部大張旗鼓發布新聞呼籲「暫停標售抵費地，優先做為社宅儲備」。怎麼到了台中市要進行抵費地標售，中央政府就出聲制止了呢？這是藍綠問題？還是民生福祉問題？既然如此，是否可採行政命令或立法，「限制全台縣市政府不得標售抵費地，或不得高價標售抵費地」！看看土地價格、房地產價格會不會因為這樣而創造出「全民都買得起房」的大同境界。政府要做的，是如何讓社會經濟富裕、大多數民眾增加收入，能夠完成購屋或輕鬆租屋的夢想，這才是正道。

中央可以限制地方政府標售土地？



市場人士指出，開發商希望台中市政府「低價」標售土地，就像民眾要求開發商「低價」賣房一樣，是一個「很難解的習題」。這個時候，中央政府再來插一腳呼籲台中市府「暫停標售抵費地，優先做為社宅儲備」，讓人不禁想看看2024年如果高雄市、台南市也進行抵費地標售的時候，中央政府會不會也「用相同標準」進行呼籲。



建商高價搶地，卻怪政府高價標售



市場人士指出，如果開發商都覺得台中市府土地標售開出的價格太高，可以「聯合不參加」土地標售，無法標售的結果，就可能會促使台中市政府降價標售，但是，總是會出現實力雄厚的開發商「願意用高價搶標」，一買一賣就成為「行情」，帶動市場其他土地價格往上漲，這是政府問題？還是開發商的問題？簡單說，一家商店製作出商品，訂出高價而乏人問津，這個商家應該就會考慮降價，但是，偏偏有消費者願意花錢購買，如此一來，商品可以賣得出去，店家為什麼要降價？如果店家商品賣得出去，你要說這個店家「炒作」嗎？



建商賣房不肯降價，卻要政府標售土地降價？



市場人士認為，當開發商埋怨政府標售土地價格太貴，也應該回過頭來看看你們的同業，為什麼就是有開發商願意出高價搶標，造成土地價格上漲，引發同業的不安！換個角度來思考這個問題，當消費民眾普遍覺得「房價太貴、不合理」的時候，有哪個開發商願意體恤到民眾心聲，而將建案降價銷售？如果開發商建案都不想降價，那為什麼會要求政府的土地標售價格要降價？還有，開發商多年前「低價」買的土地，放了多年後，地價上漲，也沒見到哪家開發商會以當年的土地成本推算房屋售價回饋社會，全部都是以現在的土地行情來推算房屋銷售價格，所以「當開發商自己也不存在佛心的時候，其實也沒有立場求政府要有佛心。」



想要房價合理，不只打建商，也要打地方



中央政府近幾年積極推動「打炒房」的政策，結果是「成交量縮減、房價微幅上揚」，台北市都市更新學會監事長/中華知識經濟協會監事長曾文龍表示，政府打房只是「打民間、打房價，卻沒有檢討政府自己激烈標售土地，讓地價一夜之間大漲，甚至漲了一倍、兩倍，才是房價大漲的真正源頭，政府才是大咖的炒地皮。」相較起來，民間只是小咖的，土地成本漲這麼高，建材也大漲，建築業將本求利，房價怎麼打得下來！如果，台中標售抵費地會促進地價飆漲、牽動房價上漲，那麼政府「打炒房」的同時，也應該一視同仁的「打」各縣市政府標售土地，中央政府手上的工具很多，期待看到「中央打地方」，讓土地價格不飆漲、讓未來房價更合理。更重要的是，政府應該要讓社會經濟富裕、人民所得增加，大家都有錢，買房也許就不再那麼痛苦了。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

中永和房價在新北巿可謂名列前茅，近年來因有左岸重劃區等新興區域的開發，加上環狀線等重大建設加持，吸引很多外地買家沿著捷運線購買，熱度明顯提升。依實價登錄資料顯示，雙和捷運地區各捷運站中，以頂溪站、永安市場站的平均房價最高，但以漲幅來說，則是景安站、南勢角站、秀朗站及景平站表現較出色，近三年都上漲超過一成。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴指出，值得注意的是，現在中永和巿中心價格頗高，為此價格相對親民的環狀線中原站、橋和站吸引頗多建商插旗推都更，未來發展可期。

台灣房屋中和景安特許加盟店店東蔣京叡表示，平均房價最高的頂溪站與永安市場站，不論生活機能、交通條件還是學區條件，在雙和都相對突出，其中頂溪站緊鄰北市且商業發展熱絡，永安市場站則有四號公園、國立台灣圖書館等公建加持，因此本就是雙和的房價領頭羊。

蔣京叡進一步指出，漲幅較大的景安站、南勢角站，近三年多周邊有不少中大型新建案交屋落成，轉手換屋的力道強勁，拉抬區域房價，其中南勢角站過去因屬路網末端，房價相對親民，房價也因基期較低而擴大漲幅；景安站在環狀線通車後，晉升雙捷轉乘樞紐，增添房價上漲動能；至於秀朗站及景平站，同樣受環狀線開通加持，且該區段的住宅供給以老公寓、舊大樓居多，房價基期偏低，又受惠雙和區中古房價坐4望5的補漲拉抬，所以漲幅顯著。

台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中表示，橋和站近年漲幅雖較其他站點落後，但該站附近有大洋塑膠舊廠的開發遠景可期。大洋塑膠舊廠占地逾萬坪，經捐地後變更為住宅用地，可開發土地將近萬坪，目前已完成重劃作業，未來將有大洋塑膠、馥華建設攜手，推出住商複合的都更大案，不僅可望重塑區域的環境質感，也有機會使橋和站周邊，躍升雙和後續的房市焦點。

陳傑鳴指出，受迫於北市的高房價，目前很多大台北購屋族會選擇北市外圍的區塊買房，而中永和因與台北只有一橋之隔，近年更具有捷運環狀線通車、萬大線興建、中和左岸重劃區開發等題材，吸引大量購屋者搶進，是近年北市外圍熱門的購屋區塊，區域租買需求相當強勁。目前中永和地區不僅新屋餘屋量不高，整體空屋率更僅約5％至6％，是新北各行政區中，空屋率極低的區塊，房市具有相當高的保值性與增值潛力。

目前中永和房市以捷運站附近房市熱度最高，即便面對政府調控房市與升息等利空，近三年區內捷運站周遭房市普遍都有不少漲幅。

對於未來中永和房市那些區域最有潛力呢？陳傑鳴指出，中原站、橋和站周遭近年因區域老屋較多、新增供給較少，因此在這波中永和價格走揚的趨勢下，房市交易較少、價格漲幅也相對較小。不過，因其房價基期最低，更鄰近遠東科學園區，也與中和左岸重劃區距離不遠，近年已不少建商已鎖定該區域進行危老都更與推案，未來在街容逐步翻新下，預期區域房市將有不小的增值潛力，購屋者可以多留心。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

由西到東，橫跨省道一號和國道一號的高雄市三民區，向來是高雄房市熱區，每月的買賣移轉棟數都是前三名，除了2025年可望完工的高雄火車站百億新都心計畫，今年初成圓的高雄輕軌以及捷運黃線，在三民區都有站體，因生活機能趨於便利，大樓新屋四年來已經漲逾25％，中古屋也有3成漲幅，由於老屋公設比低，20年到25年、含車位總價800萬到1,200萬元的中古屋，躍升最熱門標的。

台慶高雄八德站前加盟店東劉國基指出，三民區的大新建案目前的價位介於每坪37萬到49萬元間，比四年前的每坪28萬到32萬元，上漲達25％到53％，帶動三民區的整體大樓平均房價，從四年前的每坪15萬到18萬元，漲至每坪20萬到25萬元，漲幅33％到39％。

三民區的屋齡結構和價格互動，比其它行政區相對特殊，屋齡15年以上的中古大樓產品，每坪仍能維持在19萬到30萬元的區間，他說，因為該類型的產品，公設比相對較低，不像目前的新案，動輒超過35％，因此，老屋在享有更多使用空間誘因下，成為吸睛物件。

劉國基表示，目前三民區最熱門的成交區域，除高醫生活圈、建工生活圈、科工館生活圈，以生活機能最齊全的家樂福鼎山商圈最叫座，至於高雄火車站，雖然已經地下化，並有捷運紅線共構，但因為只有進出車站的人流，附近建國路兩旁的商機表現仍然欠佳，要等到百億新都心計畫在2025年完工之後，才有機會露曙光。

倒是今年元旦成圓、全線通車營運的高雄輕軌，因交通便利性，使得買家眼光聚集三民區的輕軌站周遭，已經開始施工的捷運黃線，也行經三民區，未來的交通將更四通八達。

他說，三民區現今最叫座的產品，以總價介於800萬到1,200萬元（含車位）、屋齡20到25年中古屋大樓最夯，從接案到成交，平均只要一個月，主要原因是，這類物件公設比相對低，居住空間相對大，買家主要是原本居住沒有電梯的透天厝在地區域客，為了方便年邁的父母而進行換屋，轉進大樓。

劉國基指出，三民區除了重大交通建設，平均房價低於鼓山和左營，也是吸引其他行政區購屋客進駐，讓三民區在買賣移轉棟數的統計上，都是排名前三，2023年全年三民區的移轉棟數便達3,573筆，占高雄全區移轉棟數33,215筆的10.76％。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

財政部鎖定囤房逾10戶、逾5戶族群，分別進行租金所得查核，據最新統計，查核9337件當中，破5成需補稅、合計補徵近新台幣2.8億元，接下來國稅局針對學校、捷運周邊等出租熱區，展開為期2年的查核，初步預定調查8000件，要讓逃稅房東逐步現形。

為抑制租屋市場逃稅問題，財政部先前除透過租客的綜所稅房屋租金支出列舉扣除額等資料勾稽，近年也啟動專案，加強清查持有多戶非自住房屋者，是否有如實申報租金收入。

針對10戶以上囤房大戶專案已於2022年3月底完成，查核總件數1734件中，核定補稅1007件，補徵稅額9985萬元，平均一件補稅9.9萬元。

10戶以下、5戶以上囤房族的查核專案，作業期間為2022年初至2023年底、全台鎖定7603件，根據立法院釋出最新資料，其中3961件需補稅，金額約1.8億元，換算平均一件補徵逾4.5萬元。

這2大瞄準多屋族的專案一共查核9337件，核定補稅4968件、占總件數約53%，相關案件全國5區國稅局都會建檔列管、持續追蹤。

據了解，財政部新一波專案不再單以「持有戶數多寡」作為查核基準，而是看「出租機率高不高」地段，舉凡交通便捷、比如臨近捷運站，或是大專院校、學區附近等出租「熱區」，將成為查核重點區域。

換言之，新專案可能會擴大查核5戶以下、出租機率高者，國稅局就各自轄內情況盤點、篩選案件，執行期間2年、即今年至2025年，全台初步預定調查8000件。

至於實務上如何查核，國稅局會先寄發輔導函，由房屋持有者自行填寫房子使用情形，國稅局收到回函後會審酌其合理與否，先前就有房東坦承出租實情，並自動補報補繳可免罰。

如果是遇到出租機率偏高的個案，國稅局會檢視水電費等資料，或實地訪視房屋使用狀況，進一步與房東談判，若堅決不承認有出租，查金流為最終手段。

就現階段查核情況來看，全台平均每件補稅金額似乎沒有外界預期得高，官員說明，主要是因為報稅時，房屋租金收入的43%可列為「必要費用」扣除，加上許多房東所得來源純靠收租，因此綜所稅不會累進到最高稅率。

除房屋租賃所得專案查核，政府另端出2項措施，將成為租屋黑數的「顯影劑」，首先，由於綜所稅房屋租金支出從今年起（2025年報稅適用）改為特別扣除額，將有更多租客可在報稅時適用抵稅；第2，囤房稅2.0新制針對誠實申報租金所得的多屋房東，給予較低的房屋稅率，盼藉此引導包租公、包租婆依法納稅。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

15年前，無論房地產投資或置產，強調的就是「地段、地段、地段」，只要投入所謂俗稱的蛋黃區，就是投資置產不敗的定律。15年後的今天，發現全台房市中南部都會平均漲幅超過65%，超過雙北市，而各都會的潛力蛋白區漲幅都超過傳統蛋黃區。

這波房市循環為何蛋黃蛋白漲勢會豬羊變色？房市趨勢專家李同榮用「走出天龍國 才知天下事」十個字，破解蛋黃蛋白定義的迷思，他同時提醒所有置產投資大眾，跳脫傳統思維與桎梏、走出台北看清全台房市，就會發現「潛力蛋白大翻身」的大未來！

蛋黃區不斷擴大 蛋白區重新定義

隨著15年前高鐵七都通車，八年前二線城市增設苗栗、彰化、雲林等站，蛋黃蛋白漲勢豬羊變色、重新定義，全台七都近5年漲勢最強行政區排行榜前12名幾乎是由非傳統蛋黃區，而清一色幾乎全為具潛力的蛋白區囊括。

尤其是，今日各都會的潛力蛋白區，往往就轉身為明日的新興蛋黃，蛋黃區的概念也因交通建設擴大都會而擴大延伸至周邊蛋白區，尤其是新興重劃的蛋白區商圈逐漸成熟後，公共建設與生活機能也往往勝過老舊擁擠的蛋黄區。「潛力蛋白大翻身」已是現在進行式，更是未來進行式。

天龍國概念將消失 房市中長線3關鍵

當今，全台交通建設因高鐵軌道經濟發展而成為一日生活圈，而都會交通建設也不斷往外連結與發展。台北市旗盤式的捷運系統與新北市的三環六線加上桃機捷運：促使大台北都會蛋黃區的不斷擴散，已經完全改變蛋白的傳統定義，促使「潛力蛋白大翻身」。

而過去被視為廣義蛋白的中南部，近十年來在高鐵軌道經濟與高科技產業鏈南移的激勵下，房市發展與增值潛力已勝於北台灣，而北台灣的桃園市發展史勝新北，新北又勝於台北，「南北大翻轉」促使房市「天龍國」概念即將消失！

另一方面，全台房市在兩代不同堂趨勢發展中，低價自住剛需市場強勁崛起。

▼（示意圖／吉家網提供）

具潛力的蛋白新屋 增值性更優

李同榮提醒，買房到底是選舊蛋黃好還是新蛋白好？當然優先考慮你的需求與生活習慣，更重要的是預算，同樣的預算，有的人因生活習慣寜住擁擠的蛋黃區老房子，有的人寧願住一線之隔蛋白區公設齊全的全新豪宅，其實都沒有對錯。但若從增值的潛力評估，蛋白漲幅顯然大幅遠勝於蛋黃。

李同榮分析這幾年蛋黃與蛋白房價漲勢會豬羊變色的主因有三：

（一）價格增值因素：一線之隔房價差距一倍之多，不但預算可精簡，且增值空間也較大。

（二）地段距離因素：新興蛋白重劃區透過捷運網建構完成，交通四通八達，時間可縮短空間距離。

（三）生活機能因素：交通建設發展擴大了都會範圍，公共建設完備與人口淨流入，促進新興蛋白區商圈生活機能更佳完善，昔日蛋白就可能成為今日蛋黃。

綜合上述三項新興蛋白區的優勢不容小覷，因此，若以傳統舊思維評估房市前景與增值性，誤以為中南部是落後地區不值得投資或置產？更誤以為在各都會中投資置產，以同様的預算要買一橋之隔全新蛋白不如買舊蛋黃40年老屋？這種觀念恐會是迷失於「蛋黃必漲」的傳統觀念中，顯然已經落伍，而且完全沒有從全台各區房價增長數據中去發現天龍國以外城市房市走勢的新亮點。

過河、過橋、一線之隔 蛋白區成為今日之星

李同榮分析，數據會說話，近五年來，過河、過橋的林三淡（林口、三峽、淡水）卻是新北市漲幅最大與人口淨流入最多的前幾名，中壢青埔則是桃園房價漲幅最高與人口淨流入最多的區域，而且在房市降溫後，中長線後市仍然看好。

而過去被列為台北外圍蛋白的新北、桃園，交通發達的新興重劃區無論生活機能、居住環境、建物品質與投資報酬都遠勝於台北。因此，所謂蛋白區卻賣蛋黃價之說，乃停留在15年前傳統思維，活在台北天龍國時代，不但沒有依數據推論，更沒有走出台北去洞悉台北以外城市建設的迅速發展與變化，實在是錯估「蛋白翻身」的潛力，並且低估市場機制與消費者的判斷能力。

▼李同榮指出，不要再唱衰「林三淡」或「林青峽」房市。（示意圖／吉家網提供）

2024房市以盤代跌 交易量溫

李同榮最後指出，2024在基本面與技術面偏空環境下，房市將以盤代跌，市場不致太悲觀，雖然餘屋與供給續增，但購屋信心與需求同步增強，因此交易量反而會熱絡回溫，餘屋只要讓利就可以趁勢順利脫逃。全台都會房市走勢，認同台北會是最抗跌區域，但也是因為它在近十年是房價漲幅最小的都會，扣掉通膨、經濟成長、物價上漲因素，台北房價幾乎等於沒漲。而抗跌並不代表房市前瞻性最優，反觀中南部因高科技產業不斷南移，因營建成本比重高，房價基期低，近年漲幅較高，而部分超漲地區會有局部調整，但中長線仍然看好。

而另一方面，因大台北交通網建構完整，都會擴大至桃園，促使人口由台北外移新北、新北人口外移桃園，桃園市的房市前景會是大台北都會形成的最大受益都會，也將是全台房市最具競爭力與爆發力的城市。

▼（示意圖／吉家網提供）

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】